地产限贷放松市场热情短暂供给量大带来库存

地产：限贷放松市场热情短暂 供给量大带来库存压力还将提高 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

限贷放松市场响应短暂，按揭利率依然上浮5%央行放松限贷后，苏州市多数银行已开始执行新的首套房认定标准，对于三套房首付比例尚未出现下降。但首套房按揭利率仍然上浮5%，较之前没有变化。

7月苏州取消90平以上住宅限购，9月完全取消限购，但市场反应不大，而在9自从出生后 0政策出台后，楼市出现了较大反响，但持续时间并不长，国庆假期苏州市认购数量相当于9月全月数量，但之后的两周明显回落，仅略好于9月。

苏州今年成交量下滑不多，但供给量增加，去化周期12个月未来或上升今年上半年苏州市成交面积下滑10%，但供给量上升 0%，去化周期扩大至个月。月价格普降，成交量相对于上半年回升，成交面积降幅收窄至4%，且有开发商延迟推盘情况，市场供应量相对增幅放慢，使去化周期没有进一步增加。但开发商业绩压力下四季度推货量预计较大，且由于去年供地较多，商品房的供应量高峰预计会持续到明年上半年，因此，库存和去化周期未来预计都会上升。

成交均价在二季度初超过1 000元/平，之后有所下降，目前元/平。在库存走高的压力下，价格不会反弹。

昆山成交与去年基本持平，供给量亦增加，去化周期20个月，接近历史高点昆山一直没有限购，成交量较平稳，但与苏州市场类似，今年供给量上涨了 0%以上，导致昆山市库存去化周期上升至20个月，接近历史高点。昆山市区以昆山本地客户为主，花桥板块以上海客户为主。

土地市场依然较热，外来开发商抢圈地今年上半年市场经历了一轮抢地高峰，下半年热情稍降，但11月马上要迎来一轮集中推地守候居民逐渐和平散去。整体看土地市场还是存在一定热情，因很多外来开发商进苏州布局，如龙湖和一些区域性的开发商。因为全国范围看拥有好的资源的城市并不太多，苏州还是大家所关注的城市。另一方面开发商在价格上更谨慎，因为今年上半年的一些高价地目前入市在定价上较困难。

苏州市 年土地成交建筑面积分别为600万方和710万方，与商品房成交面积基本相当，商品房成交面积分别为610万方和740万方。今年月土地成交建筑面积500万方，楼面价上半年同比增长较大，下半年热情下降后，楼面价较去年同比增速有所收窄。

土地市场当前的热点区域在工业园区，新区的核心区和吴中的木渎板块，这些区域是开发商关注的热点区域，有客户基础，但政府推地量也比较大，对未来这些区域地块的盈利情况又有担忧。如木渎板块目前成交的楼面价在 元，好的地块成交价在5000元左右，如果近期入市将亏损。

苏州市排行前十的开发商均是全国大型开发商苏州市前五大开发商分别为中海地产（市占率6.7%），万科（4%），招商地产（2.8%），九龙仓（2.6%），世茂（2.5%）。苏州本地开发商规模较小，没有进入前十。也可以看出苏州是大型开发商争抢之地。

多元化发展方面在关注物流业务，目前尚无具体项目苏州万科计划在物流地产方面拓展，目前尚没有项目。