土地热与房价涨逻辑循环再现业内普遍看涨房

土地热与房价涨逻辑循环再现 业内普遍看涨房价

  近期，土地市场销售火热，部份地区房价再次抬头，引发各方关注。比如在一线城市北京，随着1月31日，方兴地产分别以17.3亿元、18亿元，将北京经济技术开发区两块地收入囊中，北京土地市场也交出了今年1月份的成绩单：共销售土地22宗，单月销售额高达241.66亿元。这一成绩刷新了北京2003年有统计记录以来的较高值，相比2012年1月份的21.9亿元，今年首月的土地销售金额同比增长10倍。

  北京土地市场销售火热，仅是全国众多地区的一个典型。有统计显示，今年以来，核心城市的土地销售大都出现同比大幅上升这两条蛇都是蟒蛇。这1现象，延续了去年四季度以来的趋势，其间各地乃至频繁上演“地皇”大战。与此相伴的，则是此前已经“稳中有降”的房价再次回升，不管是国家统计局公布的70个大中城市房价数据，还是老百姓的自身感受，都反映出部分地区房价开始上涨的无奈现实。

  有业内人士曾形象地将土地与房子的关系比喻为面粉与面包。价格关系上，究竟是面粉的价格决定面包价格，还是面包价格拉高了面粉价格，不同的人有不同理解。但无论如何，地价与房价相互推升，成为近些年房地产市场的常见现象。也就是说，如今“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环重现，再次改变着市场各方的预期，调控两年有余的房地产市场将走向何方，成为很多人的心头疑问。

  增加土地供应，住宅用地销售量加大，对于保持房价稳定，乃至理性回归不无裨益。其中道理在于通过增加供给，改变供需格局，实现价格调剂。由于如果面粉不足致使面包产量萎缩，在需求不变的情况下，“供不应求”的结果就是面包价格上涨。也正因此，房地产业内知名人士*一直“看涨”房价。

  *的判断依据主要有三点：一是土地供应负增长；二是开工量负增长；三是库存消化速度增快。他认为，2003年、2005年和2006年的土地供应负增长，导致了2007年出现一轮房价*，2008年年中的土地供应下落导致了2009年以及2010年房价又一轮*。2012年的数据也显示，土地供应再次出现负增长，再加上开工负增长及库存消化过快，因此他预言，2013年3月份的房价*将成为大几率事件。

  还是以北京房地产市场为例。已经3年没有完成土地供应的北京， 2012年共销售住宅用地37宗，仅仅完成全市年度计划的3成，创近6年来新低。而自去年四季度以来，北京住宅销售开始回暖，特别是今年1月，与去年同期相比，商品房销售量大幅上涨近6倍。同时库存量延续下降，截至1月28日，北京地区商品住宅库存为74294套，达到历史低位。有业内人士就此分析认为，开发商库存压力下降，市场出现短暂性的“供不应求”，未来若新增供应难以满足大量需求释放，价格仍会存在上涨压力。

  从这个角度看，土地市场销售火热本来是好事，增加供应可以降低房价。但有时候常常事与愿违，“土地热”与“房价涨”变成了相互推动的逻辑循环，缘由在于土地热不单单意味着销售量大，更多是土地销售价格的延续上涨。从本钱构成来看，地价一般占房价的30%至40%，有的一线城市好地段占到50%至60%，因此，土地价格的反复上涨，成为推高房价的重要因素。反过来，由于很多人坚定看好未来房价继续走高，特别是房地产开放商的乐观预期，直接影响其拿地的意愿，也会拉高土地销售价格，甚至不惜血本砸出“地皇”。

  有研究指出，2013年全部房地产市场将在2012年回暖的基础上继续企稳、销售放量，企业积极拿地，地方政府积极推地。预计2013年土地购置面积和房屋新开工面积将实现同比增长，房地产开发*和房地产企业资金状态将超出2012年。有开发商表示，由于销售的回暖及持有现金增加，对未来市场的预期也逐步由悲观转为积极，特别是大型房企，调控后拿地量减少，远期项目用地逐渐紧张，拿地补库存的意愿较为强烈。

  因此，在房地产市场继续回暖之际，要稳定房价“签约”前，实现政策调控目标，必须在加大土地供应、增加普通商品房建设进程中，切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环，既要控制好土地价格，防止非理性拿地行为，又要引导房价预期，莫让房价大涨成为现实。

  从土地供应角度看，要控制好土地价格，除了防范部分开发商非理性高价拿地外，还要加大对“囤地”等行为的监督。国土部公布的数据亦显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷，这意味着仍有大量已供土地处于闲置状态。从更深层次看，土地价格延续走高的原因，在于地方政府依赖多年“土地财政”，只有以改革的手段，完全转变土地流转、政府卖地的现实，才能真正有效控制好土地价格。

  正确引导市场各方对未来房价的预期，坚持房地产市场调控不动摇，利于遏制住房价上涨势头，从另外一端打破“土地热”与“房价涨”的循环。除要继续引导公众合理住房需求，抑制*投机性需求外，还应让既有调控政策彻彻底底“落地”，发挥信贷、税收等各项政策作用，强化地方政府控制房价目标制，让调控两年有余的房地产市场稳定发展。

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