[p]清瘦、中等身材

清瘦、中等身材，看似典型上海人实则重庆人，说话直率，爱笑。这是本报约三年前初次认识张义鸿时的印象。如今，再次与其促膝长谈，这句描述依然合适。只不过，多了份稳健和成熟。

张义鸿从当时的上海鸿毅投资有限公司总经理，到现在的上海凯迪集团（以下简称“凯迪”）执行副总裁，背后的故事，堪称业内职业经理人的蜕变样本。

张义鸿2006年、2007年期间操盘的几宗土地并购“大生意”，使他成为震动业内的风云。令人意外的是，就在土地投资中介角色顺风顺水之时，张义鸿突然“上岸”，再次加盟凯迪集团，参与凯迪上市，约一年半之后，凯迪成功收购（）的控股权，将有望实现集团房地产资产整体借壳上市的目的。

张义鸿说，“要准确把握行业发展节奏，在不同的时期扮演正确角色、做合适的事。”

上海滩土地风云人物

好汉不提当年勇，不过，张义鸿当年在二级土地投资市场的事迹如今依然不时被业内人士提及。

张义鸿打理自己名下公司鸿毅投资管理主要就在2006年、2007年，仅以二级土地投资并购中介身份成功运作的项目总金额就有约60亿元。

2006年 月，张义鸿涉足二级土地投资并购中介市场，并成立了自己的公司，开始运作土地并购咨询业务。

当时运作的第一个重磅项目，就是2006年 月开始协助万科收购上海鲁班路项目。但可惜收购流产。“原因是综合性的，有项目本身的，也有买卖双方各自发展战略的差异。”张义鸿坦言。

尽管第一个“大单”就未能成功，但并未影响张义鸿的热情。而或许就是因为这一次的失败经验，成就了这位上海“明星中介”的“低开高走”。

2006年6月开始，张义鸿作为二级土地投资中介的辉煌从上海中房滨江项目开始。

“当时，中房方面因资金出现一定的困难，有出售项此次峰会将探索一条真正符合时代要求的商业模式和发展道路目的意向，我第一时间了解到并第一时间参与。当外面市场上知道这个消息时，我已经在帮助收购双方展开相关收购合作洽谈的工作了。”张义鸿表示，第一时间获知相关二级市场的投资信息并迅速反应，是作为二级土地投资中介的一项重要能力。

未经环球书面授权参与及时、服务到位，中房项目的运作相对顺利而快速。当年9月，上海万科就完成了对相关项目的收购，金额达到9亿元。

“2006年9月，刚签完中房，紧接着就开始谈上海恒大项目。” 张义鸿告诉，“当初恒大方面只打算卖一个项目，用于回笼资金并为楼市调控准备流动资金。后来，我说服恒大方面把5个位于今天世博会周边的项目，都卖给了万科这个理想的合作伙伴。”

个月后，上海万科斥资12.9亿元成功收购上海恒大股份公司。几乎就在同时，张义鸿导演的第三幕“大戏”也在紧密筹划中，不过，这个项目的复杂程度远超前几个，最终演变成经典的持久战。

“浦东民生路的铜山街项目，从2006年11月15日万科收购中房滨江项目的第二天开始接触，到2007年11月2 日签约，历时一年整。耗时如此长的原因在于，项目并购本身就是一件很复杂的事情，金额大，涉及面广，而当年上海房地产市场变化较大，转让方的心态也随着市场的变化波动，我们还要同时协调转让方的两个大股东。”张义鸿回忆，当年这项收购的最大难点，是因项目的原出让方有两个各占50%股份的股东，一个是浙江的，一个是新加坡的，在沟通和协调上困难重重。

面对这个难啃的骨头，张义鸿花了整整一年时间协调各方，最终帮助万科成功收购铜山街这一浦江边稀缺的项目。2007年11月26日，万科公告称，上海万科以2 亿元获得上海铜山街项目的权益。

为上海万科的三个总收购金额高达55亿元的咨询服务成功，张义鸿一炮而红。除万科以外，张义鸿还先后帮助北京天鸿集团上海天鸿有限公司与某公司合作，完成了用于前期土地款缴纳的房地产信托计划业务。帮助和平安信托达成百亿融资等项目。鸿毅投资当时主要联系的客户，还包括中海、仁恒、华润、龙湖、富力等市场上活跃着的大部分开发商，还有投资、英国高富诺泛海、普凯投资等诸多在中国房地产投资市场颇为活跃的各类外资。

行业周期下的商机

“项目公司转让交易案例中，转让方和受让方的态度是关键，就像谈恋爱。”张义鸿表示，平时广泛人脉的积累、赢取双方的信任，并关注转让双方的各自利益诉求和梳理并建议交易架构、充分足够的前期准备工作才是交易最终能否成功的关键。

虽然项目介绍资料并不繁琐，但对项目交易核心的把握清楚，才有利于转让双方决策。其他更专业的交易内容是靠双方的律师和会计师处理的。在这些专业和细节之上的，则是对房地产行业周期的准确把握。

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