新政细则冲击卖旧换新改善楼盘却很淡定

新政细则冲击“卖旧换新” 改善楼盘却很淡定

国五条 细则出台后，手头有房欲 卖旧买新 的购房者受到很大影响，改善需求也可能面临着受调控压制的困境，去年下半年刚刚火起来的改善市场究竟会怎么样？新政出台的半个月时间内，南京有七家改善楼盘突击推盘上市，销售人气丝毫不减。不仅如此，相对购房人焦躁的心态，开发商却大多很淡定，即使是被认为受国五条影响最大的改善型楼盘，面对新政似乎也并不显得 压力山大 ，部分项目甚至还有继续涨价的打算。

七家改善盘 抢跑 战绩不错

市场面信息显示， 国五条 细则出台后至今，南京共有25家楼盘推出近4000套房源，统计发现，多数楼盘推出的是刚需房源，但也有7家楼盘推出的是以120㎡以上面积为主的改善房源，总量大约1000套。而且这些中大户型房源的销售人气一点也不亚于火热的刚需房。

我是特意赶过来买139㎡户型的，置业顾问告诉我房源不是很多，今天过来一看果然很抢手。 上个周末，在位于江宁九龙湖板块的藏龙御景，一位客户这样告诉。这个纯大户型楼盘当天加推了精装大平层房源，户型面积为133、139平方米的三房户型以及182平方米的四房户型，据开盘现场统计，在2小时内有34套房源被认购，其中139平方米的户型最受欢迎。

在此前一周，位于麒麟板块的东郊小镇也抢推了一批花园洋房和叠拼别墅，开盘当天洋房被认购一半左右，叠拼别墅也卖出三套。销售负责人表示，客户多是自住而不是投资，所以新政对其影响不大。此外，包括天正天御溪岸、江佑铂庭、通宇林景雅园、东方熙龙山院、紫金东郡等多家楼盘，细则出台后也推出了面积主要在120平方米以上的改善房源，其中江佑铂庭开盘当天去化率达到九成多；天正天御溪岸卖出半数左右房源；通宇林景雅园推出的44套120多平方米房源也卖出30多套。

房价上涨、细则出台都在促进销售

调查发现，价格上涨和细则出台都对改善买家产生着决定性影响。业内人士表示： 因为他们往往是卖掉一套房子再来换购新房，对于面积比较大的新房，价格稍微涨一点，可能门槛就嫌高了。因此不急换房的市民也趁早入手。

踩盘也发现，不少楼盘依旧有后期涨价的计划， 房源比前期要上调几百元，均价在11000元每平方米左右。 江宁刚改盘天正天御溪岸的销售人员告诉，这也将是小区内最后一批这个价格的房源了。在浦口的中海万锦熙岸也获悉，后期推出的大户型房源价格也有一定上调。通宇林景雅园最新在售均价11900元/㎡，相比今年初11396元/㎡的均价已经上涨了500多元每平方米。

细则对改善市场的作用要细分

如果赶不上新政执行的速度，以后还是会吃亏的。 南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，去年以来，南京楼市 刚需 房源一枝独秀的局面变为 刚需 、 刚改 并重，大面积的房源上市量增加。不少买房人是通过卖旧房的方式获得资金，如果个税20%征缴，将大大提高他们换房的门槛，大户型房源销售会受到明显冲击。

是否打压改善需求，是新政后不少购房者和业内人士提及的问题。由此可见大家都认同新政会对改善盘产生不小的影响。 南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，他预计，细则出台后改善楼盘确实会受到一定的打击，如果一些大户型高档房卖得不好，只有降价拉动销售，而且高档楼盘多数属于市场标杆，它们一旦降价，对周边刚需楼盘也会起到拉低价格的作用， 当然市场也会相信优质产品优质地段，好楼盘还会维持比较稳定的销量。

市场是细分的，改善当中有刚性首改，也有多次改善、终极改善，可以预计细则主要对首次刚性改善的客户影响比较大，因为这部分客户中卖旧买新的比例也比较大。 江苏香溢置业副总经理张良对表示， 细则实施后，会有改善楼盘根据今年总体的需求量、市场调查结果来决定是否加快跑盘，但各家具体状况不同，动作也会不一样，此外二手房市场受打压，可能会有部分客户转移到新房市场，但最终还是取决于楼盘自身品质。 朱晓燕 乔淳

■业界反响

细则出台后，开发商大多不轻易调整产品

改善房源照常卖，刚需主导市场将成定局

去年年初刚需市场火爆，曾有大户型楼盘改做刚需户型以适应市场需求。下半年改善市场火爆，又有部分原来主推刚需的楼盘改卖中大户型房源，今年国五条细则出台之后，对改善人群有不小的影响，开发商是不是又将频繁调整产品规划？咨询一些在售项目发现，目前这一情况尚不明显。

多数楼盘不会轻易调整产品

去年以来，不少楼盘的产品出现调整，江宁的托乐嘉城市广场项目，去年一直热销刚需房源，下半年针对改善市场的红火，开始推出偏大户型的房子，今年调控下又将如何应对？托乐嘉营销负责人曾素玲表示，从目前的销售状况来说，销售策略暂无更改： 因为细则没出来，市场反应还没完全呈现，集团的年度战略不会轻易调整。我们的大户型还在销售，不过看目前的形势，后期改善型客户观望犹豫的状态可能加重。5月份我们还将推出89平方米、109平方米、120平方米的精装修户型，依然是以刚需为主。

一直以刚需户型为主的大华锦绣华城，也是从去年下半年开始推大户型洋房别墅，营销负责人周长坤表示，从售楼处接待看房人的情况来看，看刚需户型的人明显更多，可见国五条对改善客户还是有影响的，不过他们的大户型依照既定规划还会继续销售，目前没有什么新的调整。

有豪宅项目表示调控也是机遇

国五条反而会令200平方米以上的优质房源更热销。 很多业内人士都分析说，调控对于改善型需求是一种抑制，但是主推改善房源的雅居乐总裁邵晴则有不同的看法，他表示，细则出台让二手房市场产生很大变动，在细则实施前的交易高潮之后，很多房主都会惜售，而购房者则更会把目光转向一手房。再买一套的难度越来越大，这样人们在买房子的时候就会更多向终极置业的方向考虑，加上房产税的征收一直箭在弦上，以后买房子，肯定更加重质轻量，一步到位的置业者会更多，对于改善型房源来说反而是一个机遇。 例如藏龙御景在国五条出台之后，200平方米以上的大户型反而特别好卖，甚至出现了大量的团购客户，充分说明在资金量不受影响的情况下，人们置业的理念也有所变化。

业内人士表示 混沌期 内买家更占优势

对于现在是否应该出手置业，南京林业大学孟祥远教授表示，目前国五条细则尚未落地，影响的主要不是楼市，而是购房人心理，不过从细则来看，抑制了卖旧买新，老百姓的老房子无法出手，资金出现问题，对于投资客影响是最大的。而去年下半年一路飘红的改善项目也有所遏制，因为如果地段、品质等核心竞争力跟不上，在目前这种氛围下，想要取得良好的销售业绩是不可能的。鉴于开发商对于今年的楼市预期都不错，很多地产商都是几盘联动齐发，所以供应量应该问题不大，购房者要求越来越高，房价肯定是比较稳定的。鉴于目前市场处在混沌期，议价空间比较大，所以还是该买就买。 刘娟

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